《物权法》第l0条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第12条：登记机构应当履行下列职责： (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人； (三)如实、及时登记有关事项； (四)法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的．登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第l3条：登记机构不得有下列行为： (一)要求对不动产进行评估： (二)以年检等名义进行重复登记：(三)超出登记职责范围的其他行为。第21条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 第22条：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

【相关规定】

《担保法》第42条：办理抵押物登记的部门如下： (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； (二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； (三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； (四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门：(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《城市房屋权属登记管理办法》 第26条：登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。 第27条：登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记．并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的l5日内核准注销，并注销房屋权属证书。 《土地登记规则》 第10条：土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料： (一)土地登记申请书； (二)单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明： (三)土地权属来源证明：(四)地上附着物权属证明：委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。 第11条：申请土地登记，申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。 土地登记申请书应载明下列基本事项，并由申请者签名盖章： (一)申请者名称、地址： (二)土地座落、面积、用途、等级、价格： (三)土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明：(四)其他事项。 第12条：土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。 第13条：土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查。地籍调查规程由国家土地管理局制定。 第14条：土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。 土地登记审批表以宗地为单位填写。两上以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。 第15条：经土地管理部门审核，对认为符合登记要求的宗地予以公告。 公告的主要内容包括： (一)土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址： (二)准予登记的土地权属性质、面积、座落； (三)土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出早议的期限、方式和受理机关； (四)其他事项。 第l6条：土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还；经复查确有差错的，复查费由造成差错者承担。 长期以来，我国的登记机关一直是多个部门并行进行登记，比如《担保法》第42条规定的不同抵押物到不同的登记机关办理抵押登记，不仅给当事人带来巨大的负担，而且容易造成交易秩序的混乱。《物权法》对此做了很大的修正，要求统一登记机关，并进而统一登记的程序规则等。在此基础上，《物权法》第12条确定了不动产登记的实质审查主义。所谓实质审查是指，登记机关对于登记申请不仅要逐一审查该申请是否符合必备的形式要件、登记手续是否完备，而且还要对财产取得的原因比如买卖合同等进行审查，即对申请人与相对人之间的实际法律关系状态进行审查，例如该不动产权利的取得方式是否合法，权利是否实际存在等情况进行审查。登记机关对于登记申请的形式、内容等各方面审查的越细致，登记簿显示的权利内容就越真实、给当事人提供的信息就越可靠，公示制度就越能发挥其应有的作用。上面已经提到，不动产登记具有确定财产归属的功能，而这也是以登记的正确性为保障的。如果登记内容过多地与实际权利不符，那么法律确认产权、界定权利的目的就不能实现，还会引起各种不必要的纠纷。而且长期以来我国法律法规中的不动产登记都是采取实质审查主义。比如《土地登记规则》第十四条就规定土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。既然登记机关已经具备了实质审查的能力，并且在工作实践中积累了相当多的经验，那么《物权法》将其确定下来也不会出现太大的不便。根据《物权法》第l2条的规定，登记机关负有以下职责： 1．查验申请人提交的证明材料和其他必要材料。申请人在申请登记时应当提供相应的法律文件，例如根据《城市房地产抵押管理办法》第32条的规定，在当事人申请办理房地产抵押登记时应当提供以下文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明：抵押登记申请书；抵押合同；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。对于申请人提交的文件，登记机关应当对其合法有效性依法予以查验。如果登记机关对于申请人提交的文件的真实性存在疑问时，应当到制作这些文件的相应机关进行调查。 2．就有关登记事项询问申请人。比如通过购房合同取得不动产，一般需要合同的双方当事人一起到房屋登记部门办理过户登记，这样登记机关就可以通过询问当事人获知合同的内容是否反映了当事人的真实意思以及台同是否合法有效等。登记机关也有权就审查过程中存在疑问的地方对申请人加以询问。 3．如实、及时登记有关事项。要求登记机关在办理登记时不能故意拖延，如果经过实质审查后符合登记的条件，就应当在法律法规规定的期间内办理。对暂缓登记、不予登记的，也应当及时书面通知申请人。如果因为登记机关的故意拖延使得权利人的利益受损，他有权向登记机关请求损害赔偿。 4．法律、行政法规规定的其他职责。这是一条兜底性的条款，《物权法》只是规定登记机关最重要的职责，其他一些具体职责可以由专门的单行法进行规定。 5．登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。这一规定赋予了登记机关实地调查权，即检查土地或建筑物的实际情况。比如通过调查发现了房屋的居住人和申请登记人不符，登记机构就有进一步审查的义务，以确保登记的真实性。这项规定有利于登记机构真正履行实质审查义务。 另外，《物权法》第13条规定了登记机关的禁止性行为，如果登记机关不履行其职责，给当事人造成了相应损失，登记机关应该承担赔偿责任(《物权法》第21条)，如果是由于一方当事人的过错所造成，其也应该承担赔偿责任(《物权法》第21条)。

【相关案例】

于乙与前妻张某婚生一子四女。张某于2000年9月21日病故。2002年5月31日于乙与原告刘某办理结婚登记。2004年11月9日，于乙去世。第三人于甲是于乙的儿子。2004年11月29日于甲向被告龙岩市房管局提交了龙岩市房屋产权变更申请表，要求变更坐落于本市新罗区东城北环路某号房屋的所有权人于乙为于甲。被告根据第三人于甲提供的其本人身份证件、原房屋所有权证、2001年4月6日署名于乙载明“产权归于甲所有内容”的字据、于乙夫妻的死亡证明书、于乙四个女儿放弃继承的“声明”、于乙与原告刘某的《结婚证》、福建省契税免税证等相关材料，于当日同意变更并发新证并将原房产证注销。2005年7月l7日原告刘某以2004年3月15日于乙的“口述”已将该房产由原告继承为由向法院提起行政诉讼，要求撤销新房产证。 在本案中，登记机关只凭于甲提供的其本人身份证件、原房屋所有权证、字据、“声明”等一些纸面材料，就进行了变更登记，而未对这些书面材料的真实性作出任何核实，显然不符合实质审查的原则和要求。本案的原告刘某，作为于乙的配偶与于乙的子女同属第一顺序的法定继承人，享有对于乙遗产的法定继承权，至于原告是否实际享有对本案讼争房的继承份额则属另一个法律关系。第三人于甲向被告申请变更登记时，已提供了原告与于乙的结婚登记证，被告登记机关在审查时显然已经知道原告系于乙的配偶这一事实。但它仍然“一意孤行”，确有很大可能使登记出现错误。另外，虽然诉讼发生时《物权法》尚未出台，但根据《福建省城市房屋产权登记条例》第十二条的规定，“登记部门受理申请后，应当对登记申请的房屋进行实地核对验证”，也要求登记机关履行实质审查的义务，确认房屋权属是否清楚无争议，确保依法准确登记发证。最终当地法院以登记存在着严重的程序瑕疵，影响了原告方享有的知情权和提出异议的合法权益，而撤销r被诉的房产证。至于房屋最终的权属确定，应通过另外的民事审判程序确认，确认后再进行变更登记。

 (中国出版社 《物权法百问通》)